常见问题 FAQ
关于房屋贷款申请、产品选择、流程时间、费用构成的常见疑问，这里有最直接的答案。
万通贷款可以在哪些地区为我提供服务？
我们总部位于麻州 Newton，主要服务新英格兰地区——麻州、新罕布什尔州、罗德岛州、康涅狄格州、缅因州、佛蒙特州。作为 GMCC 的分公司，全美 49 个州均可协助办理。
信用分多少可以申请贷款？
不同产品对信用分要求不同：
- Conventional 传统贷款：建议 620+（20% 首付以下推荐 680+）
- FHA：最低 500（需 10% 首付）；建议 580+
- Jumbo（AMAZING 计划）：680+
- Non-QM / Bank Statement：660+ 起
- 外籍人士贷款：以资产与首付为主，信用分影响较弱
实际审批需综合信用历史、首付比例、收入情况判断。
最少需要准备多少首付？
- Conventional 首购家庭：3% 起
- FHA：3.5%
- VA（退伍军人）：0%
- Jumbo：20%（AMAZING 计划）
- Non-QM：20%–30%
- 外籍人士：25%–40%
首付外还需预留 Closing Costs（通常贷款额的 2–5%）。
预审批信（Pre-Approval Letter）多快能出？
资料齐全情况下 24–48 小时内即可出具。预审批信本身不具有锁定利率的效力，但有助于您在竞价中展示资金能力，卖方经纪人通常要求看到预审批信才会认真考虑 Offer。
自雇业主（Self-Employed）可以申请贷款吗？
当然可以。事实上，自雇业主是我们服务最多的客户之一。我们有多种方案：
- 银行对账单贷款：12–24 个月流水代替 W-2/报税单
- Non-QM Asset Depletion：以金融资产折算月收入
- P&L 贷款：接受企业损益表代替税务文件
外籍人士（持外国护照）能否申请美国房贷？
可以。请参阅 外籍人士贷款专页。我们接受中国及其他国家护照、B/F/H/J/L 签证，使用海外银行账户与收入证明即可申请。首付通常 25–40%。
贷款审批后利率会变吗？如何锁利率？
合同签订后即可申请锁利率，通常有 30/45/60 天有效期。锁利率后市场利率波动不再影响您。如果交易延期超过锁定期，可能需要付费续锁（Extension Fee）。我们的顾问会在合适的时机提醒您锁利率。
贷款总成本（Closing Costs）大概是多少？
Closing Costs 通常占贷款金额的 2–5%，包括：评估费（Appraisal）、产调（Title）、律师费、房屋保险、预付房产税、政府税费、银行手续费等。放款前您将收到 Loan Estimate（贷款估算单）与 Closing Disclosure（结算披露单），所有费用会书面列明。
可以用贷款买投资物业（Investment Property）吗？
可以。我们提供专门针对投资物业的方案：
- DSCR 投资贷款：以物业租金覆盖月供（Debt Service Coverage Ratio）评估，免个人收入证明
- Bank Statement、Non-QM：也支持投资物业
- 2-4 户多单元住宅：均可贷款，部分可做自住 House Hacking
已经有房贷，可以做再融资（Refinance）吗？
可以。再融资分两种：Rate & Term Refinance（换利率/年限，不取现）与 Cash-Out Refinance（套取房屋净值做其他用途）。只要您的房屋已有较好的净值、信用分数合格，都是可行的选择。建议联系我们做一次利率对比分析。
签约放款后，如果出现问题可以找谁？
我们是 持牌直接放款机构（Direct Lender），签约后您的贷款仍由 GMCC 内部团队跟进。任何服务问题——月供查询、再融资、税单、保险——都可以直接联系 Vivian 或我们的客服团队，电话 781-864-1200。
我还没选好房，可以先咨询贷款吗？
强烈建议！贷款预审批通常应在看房前完成。知道自己的贷款额度上限，才能更高效地筛选房源、下 Offer。欢迎 先和我们联系。